Sunday, March 29, 2009

சென்னை ரியல் எஸ்டேட்

என்ன மாயமோ தெரியவில்லை, சென்னை ரியல் எஸ்டேட் பெரிதாக ஒன்றும் அடிபட வில்லை. மும்பை, பெங்களூரில் விலை சிறிதளவு குறைந்த போதிலும் சென்னையில் ஒன்றும் பெரிய பாதிப்பு தெரியவில்லை. சென்னையில் சொந்த வீடு வைத்திருப்பவர்களுக்கும் ரியல் எஸ்டேட் தொழில் செய்பவர்களுக்கும் இது இனிப்பான செய்தியாக இருந்தாலும், correction இல்லாமல் விலை ஏறிக் கொண்டே இருந்தால் பிற்காலத்தில் எல்லோருக்கும் பிரச்னை தான்.

இந்த பதிவை எழுதுவதற்கு தேவையான விபரங்களை கொடுத்த ரியல் எஸ்டேட் வியாபாரத்தில் உள்ள நண்பர்களுக்கு நன்றி. மும்பை, பெங்களூரில் கூட crash போன்ற எதுவும் நடக்கவில்லை. விலை ஓரளவுக்கு குறைந்திருக்கிறது. ஆனால் சென்னையில் அதற்கான அறிகுறியே தெரியவில்லை.

உதாரணம்: சென்னை வளசரவாக்கத்தில் ஒரு கிரவுண்டு நிலம் 80 லட்ச ரூபாய்க்கு விற்கிறது. அந்த நிலத்தின் சொந்தக்காரர் என் நண்பரின் நண்பர். அவர் 1982ல் காரைக்குடியிலிருந்து குடி பெயர்ந்து சென்னையில் ரியல் எஸ்டேட் தரகர் வியாபாரம் ஆரம்பித்தார். அவரின் இன்றைய சொத்து மதிப்பு 200 கோடிக்கும் மேல். (இந்தியாவில் லட்சத்துக்கெல்லாம் மதிப்பே இல்லை). சென்னையில் வீட்டு விலைகள் ஏன் கணிசமாக குறையவில்லை என்று கேட்டதற்கு அவர் சொன்ன பதில் "சிட்டிக்குள்ள ஏழையா சார் வீடு வைச்சிருக்கான்? எல்லாம் பெரும் பணக்காரங்க சார். ஒன்றரை கோடிக்கு வாங்கின அபார்ட்மென்டை ஒரு கோடிக்கு விப்பானா? வீடு சும்மா பூட்டி கிடந்தாலும் விக்க மாட்டாங்க..."

பெசன்ட் நகரில் ஒரு கிரவுண்டு 4 கோடிக்கு போகிறதாம். அடையாறு L.B. ரோடு அருகில் புதிதாக கட்டப்படவிருக்கும் அபார்ட்மென்ட்கள் சதுர அடிக்கு 17,000 ரூபாய்க்கு விற்கப் போவதாக ஆர்கிடெக்ட் நண்பர் கூறுகிறார். இன்னும் பூமி பூஜையே போடவில்லை, ஆனாலும் 17,000 ரூபாய் விலைக்கு ஒப்புக்கொண்டு பலர் புக்கிங் செய்திருக்கிறார்களாம். மந்தைவெளியில் நிலம் வாங்கிய ஒருவர் அந்த இடத்தின் வெளியே நடைபாதையில் பழக்கடை போட்டிருந்தவருக்கு பத்து லட்ச ரூபாய் பகடி கொடுத்து அவரை காலி செய்திருக்கிறார்கள். அவர் இனிமேல் பிளாட்பாரத்தில் பழக்கடை போட வேண்டிய அவசியமில்லை. நடைபாதையை ஆக்கிரமிப்பு செய்தவர்கள் அதை விட்டு போவதற்கு அவர்களுக்கு பணம் கொடுக்க வேண்டிய அளவுக்கு நிலைமை மோசமாக போய் விட்டது.

"இரண்டு கோடி கொடுத்து இந்த இடத்தை வாங்குகிறார்கள். நாம் கொஞ்சம் கேட்டால் கொடுக்க மாட்டார்களா?" என்ற எண்ணம் தான் பழக்கடை வியாபாரியை தூண்டுகிறது. "பத்து லட்சம் போனால் போகிறது. இந்த இடத்தின் வாசலிலே பழக்கடை இருந்தால் நம் கட்டிடத்தின் லுக் போய் விடும். அபார்மென்டுகளை வாங்கப்போகும் நபர்களிடம் பத்து லட்சத்தை வசூல் செய்து விடலாம்" என்ற எண்ணத்தில் நிலத்தை வாங்கும் நிறுவனம் பணத்தை கொடுக்கிறது. இந்த நாடகத்தில் கடைசியில் நாமம் அபார்ட்மென்டுகளை வாங்குபவர்களுக்கு தான்.

ஐ.டி. பூம் என்ற போர்வையில் கடந்த பல வருடங்களாக நம் ஊர்களில் ரியல் எஸ்டேட் செழித்து வளர்கிறது. ஐ.டி. வளர்ச்சியானால் கோடீஸ்வரரான ஒவ்வொரு ஐ.டி. ஊழியருக்கும் இணையாக நூறு ரியல் எஸ்டேட் வியாபாரிகள் பெருத்த கோடீஸ்வரர்களாகி இருக்கிறார்கள். விலை ஏற்றத்துக்கு அடிப்படை காரணம் பொருளாதார வளர்ச்சி மட்டுமல்லாமல், ரியல் எஸ்டேட் தரகர்களின் பேராசையும் துர்போதனையும் தான் காரணம். "இந்த இடத்தை ஒரு கோடிக்கு வாங்குங்க சார், ஆறே மாதத்தில் ஒன்றரை கோடிக்கு விற்கலாம்" என்று தரகர்கள் ஆசை காண்பித்து பலர் வாங்கியிருக்கிறார்கள். தரகர்கள் சொன்னபடியே ஆறு மாதங்களில் 50 சதவிகிதம் விலையும் கூடியிருக்கிறது. ஒவ்வொரு ஆறு மாதத்துக்கும் தரகர்கள் இதே போல திரும்பவும் வசனம் பேசி பேசி, இன்று விலை எங்கேயோ போய் நிற்கிறது.

இவையெல்லாம் தவிர எந்த இடத்தில் விலை ஏற வேண்டும் என்பதை நம் அரசியல்வாதிகளும் அதிகாரிகளும் தீர்மானிக்கிறார்கள். OMR ரோட்டில் ஐ.டி. நிறுவனங்களின் அலுவலகங்களுக்கு நிலங்களை ஒதுக்குவதற்கு சில வாரங்களுக்கு முன்பாக அந்த ரோட்டில் ஆளுங்கட்சி அரசியல்வாதிகள் நிலங்களை வாங்கி வைத்தார்கள் என்று ஒரு நண்பர் சொல்கிறார். அப்படி வாங்கியவர்கள் பல நூறு கோடிகளை லாபம் பார்த்திருக்கலாம். இதுவும் ஒரு insider trading தான். வளர்ந்த நாடுகளில் இது பெரும் குற்றம். வளரும் நாடுகளில் இது "புத்திசாலித்தனம்".

பல வருடங்களுக்கு முன்னால் வந்த போலீஸ் அகாடமி (6) படம் ஞாபகத்துக்கு வருகிறது. அந்த படத்தில் நகர மேயர் தன் நகரத்தின் ஒரு பகுதியில் திருடர்களை நடமாட விட்டு ரியல் எஸ்டேட் விலைகளை குறைத்து பல நிலங்களை மிக குறைந்த விலையில் வாங்க முயற்சிப்பார். நம் ஊர் அரசியல்வாதிகளுக்கு அந்த கஷ்டமெல்லாம் கிடையாது. எந்த இடத்தில் புராஜெக்ட் போட்டால் எந்தெந்த இடங்களில் விலை கூடும் என்பதை முன்பே தீர்மானித்து நிலங்களை பினாமியின் பெயர்களில் வாங்கி போடுகிறார்கள். நாளை என்ன நடக்கும் என்று தீர்மானிக்கும் இவர்கள் உண்மையிலேயே ஒரு வகையில் கடவுள்கள் தான்! இதனால் தான் அவர்களின் பக்தர்கள் வெறி கலந்த பக்தியில் கம்போடும் கத்தியோடும் திரிகிறார்கள்.

சென்னையில் பல முக்கிய இடங்களில் கட்டிடங்களின்/நிலங்களின் சொந்தக்காரர்கள் தமிழகத்தின் இரு பெருங்கட்சிகளின் மூத்த அரசியல்வாதிகளும் அவர்கள் வாரிசுகளும். எந்த கட்சி ஆட்சிக்கு வந்தாலும் ரியல் எஸ்டேட் விலைகள் குறைவதற்கு விரும்ப மாட்டார்கள். இன்றைய தேதியில் லஞ்ச பணத்தை பதுக்குவதற்கு சரியான இடம் ரியல் எஸ்டேட் என்று எனக்கு தெரிந்த பட்சி சேதி சொல்கிறது. தமிழகத்தின் தெற்கு பகுதியில் ஒரு வில்லங்கமான அரசியல்வாதி வில்லங்கமுள்ள பல நிலங்களை அடி மாட்டு விலைக்கு மிரட்டி வாங்குவதாக தகவல்.

அமைச்சர்களின் பாதையில் அதிகாரிகளும் போகிறார்கள். எந்த இடத்தில் நான்கு வழி பாதை வரப் போகிறது, எந்த இடத்தில் மேம்பாலம் வரும், எந்த இடத்தில் பைபாஸ் வரும் என்று தெரிந்த அதிகாரிகள் அவற்றை அதிகார பூர்வமாக அறிவிக்கும் முன்பே தன் பினாமிகளை வைத்து அந்த இடங்களில் நிலங்களை குறைந்த விலைக்கு வாங்கி போடுவது சகஜமாகி போய் விட்டது. திருச்சியில் என் குடும்ப நண்பர் சில அதிகாரிகளை தன் கையில் வைத்துக் கொண்டு முக்கிய சாலைகள் சாதாரண சாலைகளாக இருக்கும் போதே அந்த சாலைகளின் இரு பக்கங்களிலும் நிலங்களை வாங்கி விற்று இன்று சில நூறு கோடிகளுக்கு அதிபதி.

அவர் +2 வரை படித்தவர். என்னை போன்ற ஆட்கள் கஷ்டப்பட்டு பத்து வருடம் கல்லூரியில் படித்து ரிடையராகும் வரை அமெரிக்காவில் வேலை செய்தாலும் அவரின் சொத்து மதிப்பில் 10% சம்பாதித்தாலே அதிசயம்.

ரியல் எஸ்டேட் ஏறிக்கொண்டே போனால் தான் அரசியல்வாதிகளுக்கு நல்லது. இந்த நிலைமையில் ரியல் எஸ்டேட் எப்படி affordable நிலைமைக்கு வரும்? "இந்தியாவில் ரியல் எஸ்டேட் ஏன் தாறுமாறாக ஏறுகிறது" என்று இரண்டு வருடங்களுக்கு முன்னால் இந்திய பொருளாதார நிபுணர்களின் கேட்ட போது, அவர்கள் சொன்ன காரணம் "இந்தியாவில் உள்ள மக்கள் தொகைக்கு ஏற்றது போல நகரங்களில் இட வசதி இல்லை. அதனால் இருக்கின்ற இடங்களின் விலை மேலே உயர்ந்து கொண்டு தான் இருக்கும்".

அதில் ஓரளவு லாஜிக் இருந்தாலும், நடைமுறைக்கு ஒத்து வராத விவாதம். நகரத்தின் முக்கிய இடங்களில் இரண்டு பெட்ரூம் அபார்ட்மென்ட் 2004-ல் 25 லட்சத்துக்கு விற்றது. இன்று 60 லட்சத்திலிருந்து 1.5 கோடி வரை போகிறது. 2004-ல் ஒருவர் மாதம் 30,000 சம்பளம் வாங்கினார். அவரால் 25 லட்சத்துக்கு வீடு வாங்க முடிந்தது. இன்று அவர் 60 லட்சத்துக்கு வீடு வாங்க வேண்டுமென்றால் அவர் குறைந்தது மாதம் 72,000 சம்பாதிக்க வேண்டும். இது மிகவும் எளிமையாக்கப்பட்ட உதாரணம். அவருக்கு கடந்த ஐந்து வருடங்களில் குடும்பம் பெரிதாகி இருக்கலாம், மருத்துவமனை பில்கள் எகிறியிருக்கலாம், பக்கத்து வீட்டுக்காரர் வைத்திருப்பதால் தானும் ஆசைப்பட்டு ஹோண்டா சிவிக் காரை கடனில் வாங்கியிருக்கலாம்... இது போல அவரின் கடன்கள் கூடியிருக்கலாம். அது போன்ற கடன்கள் எதுவும் இல்லை என்று கற்பனை செய்து கொண்டாலும், அவர் குறைந்தது 72,000 சம்பாதித்தால் தான் அவரால் 60 லட்ச ரூபாய் வீட்டுக்கான, 48 லட்ச ரூபாய் கடனை மாதா மாதம் அடைக்க முடியும். (அவர் 20% down-payment கட்டியிருந்தால்).

2004-ல் 30,000 ரூபாய் சம்பளம், இன்று 72,000 ரூபாய் சம்பளம் என்று வைத்துக் கொண்டால், கடந்த ஐந்து வருடங்களில் 140% வருமானம் உயர்ந்தவர்களால் தான் வீட்டு விலையேற்றத்தை சமாளிக்க முடியும். நம்மில் எத்தனை பேருக்கு ஐந்து வருடங்களில் 140% வருமான உயர்வு கிடைத்திருக்கிறது?

வீடு வாங்குவதை விடுங்கள். சென்னை மாநகரத்தில் வீடு/அபார்ட்மென்டுகளில் வாடகைக்கு இருப்பவர்களின் கஷ்டம் இன்னும் கொடுமை. வருடா வருடம் 10% வாடகை ஏற்றுகிறார்கள். முக்கிய இடங்களில் இரண்டு பெட்ரூம் அபார்ட்மென்ட் 20,000+ ரூபாய் வாடகைக்கு போகிறது. இந்த 20,000த்தில் 10,000 வெள்ளை + 10,000 கருப்பு. ரியல் எஸ்டேட்டில் புழங்கும் கருப்பு பணத்தை எடுத்தாலே இந்தியாவின் பாதி கடனை அடைத்து விடலாம். 20,000 ரூபாய் வாடகை அபார்ட்மென்டில் கூட கூரை ஒழுகுகின்றது, பாத்ரூம் முழுவதும் கரப்பான் பூச்சி என்று நண்பர்கள் சொல்கிறார்கள். வீடை காலி செய்யும் போது வீட்டு உரிமையாளர் டெபாசிட்டை ஒழுங்காக திருப்பி கொடுத்தால் தான் உண்டு. ரியல் எஸ்டேட் சட்டங்கள் குடியிருப்பவர்களுக்கு சாதகமாக இருந்தாலும், நம் ஊர் நீதிமன்றங்களில் நீதி கிடைப்பதற்கு சில வருடங்களாகி விடும்.

ரியல் எஸ்டேட் வியாபாரம் செய்பவர்களின் ஆசைக்கு அளவேயில்லை. அவர்கள் கேட்கும் விலையை கொடுக்க ஐ.டி. ஊழியர்கள் பலர் ரெடியாக இருக்கிறார்கள். ஐ.டி.யில் இல்லாத மிடில் கிளாஸ் நண்பர்களிடம் பேசும் போது "ஐ.டி.காரனுங்க தான் இந்த நாட்டையே நாசம் செய்து விட்டார்கள்" என்று கொதிக்கிறார்கள். மைலாப்பூரில் அலுவலகம் இருந்தாலும், அம்பத்தூரில் வீடை வாடகைக்கு எடுக்க வேண்டிய கோபம் அவர்களுக்கு. வீட்டு விலைகள் தாறுமாறாக ஏறியதற்கு பலர் காரணம். ஒரு team effort-ஆக நடத்தியிருக்கிறார்கள். அந்த டீமில் இருப்பவர்கள் பழுத்த அரசியல்வாதிகள் மற்றும் பெரும் பணக்காரர்கள். எதிர் முகாமில் இருப்பவர்கள் மிடில் கிளாஸ் மற்றும் ஏழைகள். இந்தியாவில் யார் ஜெயிப்பார்கள் என்பதை கடந்த காலம் தெளிவாக சொல்கிறது. இதற்கு மேல் நான் என்ன சொல்ல?!

தன்னார்வ தொண்டு நிறுவனங்களில் பணி புரியும் பலர் விலையேற்றத்தில் கொதித்து போய் பேட்டி கொடுக்கிறார்கள். போன வருடம் வீட்டு வாடகை உயர்வை கண்டித்து போராட்டம் நடத்தினார்கள். நீயா நானா டி.வி.ஷோவில் வாடகைக்கு குடியிருப்பவர்களும் வீட்டு சொந்தக்காரர்களும் மல்யுத்தம் நடத்தினார்கள். என்ன நடந்தாலும், கீழ்க்கண்டவற்றில் ஏதாவது ஒன்று நடந்தாலொழிய வீட்டு விலைகள் அடங்காது.

1. அரசாங்கம் வீட்டு விலைகள் தாறுமாறாக ஏறுவதை தடுக்க சட்டங்கள் கொண்டு வர வேண்டும். வீட்டு வாடகைகள் அநியாயமாக ஏறுவதையும் தடுக்க கடுமையான சட்டங்கள் கொண்டு வந்து அது சம்பந்தப்பட்ட வழக்குகளை விரைவில் விசாரிக்க வேண்டும்.

2. ரியல் எஸ்டேட் வியாபாரிகள், தரகர்கள் மனம் திருந்தி நியாய விலையில் நிலம்/கட்டிடங்களை விற்க வேண்டும்.

3. பெரிய நகரங்களை சுற்றி துணை நகரங்களை உருவாக்க வேண்டும். நல்ல பள்ளிகள், வேலைகள் கிடைத்தால் மக்கள் நகரத்தின் முக்கிய பகுதிகளில் மட்டும் வசிக்க ஆசைப்பட போவதில்லை. துணை நகரங்களில் அனைத்து வசதிகளும் கிடைத்தால் பலர் நகரத்தை விட்டு துணை நகரங்களுக்கு போகலாம். நகரத்தின் முக்கிய பகுதிகளில் வசிக்க ஆர்வம் அதிகமிருப்பதற்கு முக்கிய காரணம் தரமான பள்ளிகள். நல்ல பள்ளிகளையும், நிறுவனங்களையும் துணை நகரங்களில் உருவாக்கினாலே போதும்.

4. மக்கள் புரட்சி

மேலே கண்டதில் #1 நடக்க சான்ஸ் குறைவு. #2 நடக்க வாய்ப்பேயில்லை. #3 நடக்க ஓரளவு வாய்ப்பிருக்கிறது. #4 நடக்க நிறைய வாய்ப்பிருக்கிறது.

"மக்கள் புரட்சியாவது, மண்ணாவது" என்று நினைப்பவர்கள் சமீபத்தில் AIG அதிகாரிகளின் வீட்டில் நடந்த சம்பவங்களை படித்து பாருங்கள். அமெரிக்கா போன்ற நாடுகளில் மக்கள் பஸ்ஸில் ஏறி பேராசை பிடித்த அதிகாரிகளின் வீட்டுக்கு சென்று கொடி காண்பித்து தங்களின் அதிருப்தியை காண்பித்தார்கள். இந்தியாவில் நம் மக்களின் கோபம் வெளிப்படும் போது எது வேண்டுமானாலும் நடக்கலாம்.

இன்றைய நிலைமையில், சென்னையில் ரியல் எஸ்டேட் பெரிதாக குறைய வாய்ப்பிருப்பதாக தெரியவில்லை. புறநகர் பகுதிகளில் கடந்த ஆறு மாதங்களில் 30% விலை குறைந்ததாக ரியல் எஸ்டேட் நண்பர்கள் சொல்கிறார்கள். நகர மையப்பகுதிகளில் விலை குறையாவிட்டாலும், ரியல் எஸ்டேட் வியாபாரம் பொதுவாகவே மந்தமாக இருக்கிறது. இந்த மந்த நிலைமை எவ்வளவு நாட்களுக்கு நீடிக்கும் என்பதை பொறுத்து தான் விலைகளின் திசை மாறும். உலக பொருளாதார வீழ்ச்சியால் இந்திய நிறுவனங்களுக்கு ஏற்படும் பாதிப்பு, நாடாளுமன்ற தேர்தல் முடிவுகள், இந்தியாவின் வேலையில்லா திண்டாட்ட விகிதம் போன்றவற்றை பொறுத்து மந்த நிலைமை இன்னும் பல மாதங்கள் நீடிக்கலாம்.

போன வருடம் வரை என் நண்பர்களிடம் பேசும் போது "இந்தியாவில் வீட்டு விலைகள் இன்னும் அதிகமாக குறையும். கொஞ்சம் பொறுத்திருந்து வாங்குங்கள்" என்று சொல்லிக் கொண்டிருந்தேன். இப்போதெல்லாம் அந்த டாபிக் வந்தாலே "என்னால் நம் ஊர் ரியல் எஸ்டேட்டை புரிந்து கொள்ள முடியவில்லை" என்று ஒதுங்கி விடுகிறேன். உண்மையும் அது தான். இந்தியாவில் ரியல் எஸ்டேட் விலை உயர்வு பற்றி உங்களுக்கு தெரிந்த விபரங்களை பின்னூட்டத்தில் பகிர்ந்து கொள்ளுங்கள்.

தொடர்புள்ள இணைப்பு: India Housing Bubble

5 comments:

Kannan said...

http://indiahousingbubble.blogspot.com

Even if we consider a 1000sq ft living for the entire population (4 member family with 1 FSI); It will take only about 0.8% of available land.Its amusing right!!!

People should understand that real estate (particularly in India where no professional cos., data, regulation) can not be treated(speculated) like securities.Its just a redistribution of capital from one hand to another; essentially zero sum game.

If anyone who worked in the IT/Finance for the last 5 years and saved money conservatively like the old generation; they need not worry about any recession/lay off and would be able to survive for more than 10 years in any medium size town. Because of the delusion and madness; all the capital flowed from US/UK/Europe finally ended up on the hands of politicians(builders).

If you look at the way how politicians make money; they will identify a sector which is completely a block box(not under any regulatory/control) and milk money.We can see past examples like all industries before 90's which required license. Recently Cable TV which was not controlled; not taxed. Now it is real estate; public is holding the stupid apatments at very high price in exchange for hard earned money and all the black money got converted into white.

Bharathi said...

Thank you Kannan. Very useful comments from you. I like your blog, very informative.

கார்த்திக் said...

// இந்தியாவில் நம் மக்களின் கோபம் வெளிப்படும் போது எது வேண்டுமானாலும் நடக்கலாம்.//

இப்படி கீது எதாவது அதிசயம் நடக்கவேணும்.

இன்னும் இரண்டு வருடங்கள்ல தொழிகள்லாம் கொஞ்சம் சரிவை சந்திக்கும்னு நம்புராங்க.அப்படி நடந்தால் விலை இறங்க வாய்பிருக்குங்க.
அந்த தொழிலதிபர் என்கிட்ட சொல்லி ஒருமாசம் கூட ஆகலை அதுக்குள்ள ஈரோட்டுல 1904 ஆரம்பிச்ச நிறுவனம் அவுட்.

மங்களூர் சிவா said...

nice & informative post.

Kannan comment also very informative.

Bharathi said...

Thank you Karthik and Siva!

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...