Thursday, November 09, 2006

இந்தியாவிலும் ரியல் எஸ்டேட் வீழ்ச்சி?

அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட் நீர்க்குமிழி முழுதும் உடைந்து விட்டது. வீடுகளை வாங்குவதற்கு ஆளில்லை. வாங்குவதாக கான்ட்ராக்ட் போட்ட ஆட்களும் கான்ட்ராக்டை கேன்சல் செய்து ஓடுகிறார்கள். இப்படி கேன்சல் செய்யும் போது வைப்புப்பணம் (deposit) திரும்ப வராது. இருந்தாலும் பரவாயில்லை என்று கேன்சல் செய்கிறார்கள். எனக்கு தெரிந்து ஒருவர் 20,000 டாலர் (deposit) போனாலும் பரவாயில்லை என்று கான்ட்ராக்டை கேன்சல் செய்து விட்டார். இவர் வாங்குவதாக இருந்த வீட்டின் மதிப்பு சில மாதங்களிலேயே 100,000 டாலர்கள் குறைந்து விட்டது. ஒப்பந்தப்படி இவர் முன்பு ஒத்துக் கொண்ட விலைக்கே வாங்கினால் வரும் நஷ்டத்தை விட 20,000 டாலர் இழப்பது பரவாயில்லை என்று அவருக்கு தோன்றுகிறது.

ஐரோப்பாவிலும் ரியல் எஸ்டேட் விலைகள் குறைந்து வருகின்றது. வட்டி விகிதம் மேலே செல்ல செல்ல ரியல் எஸ்டேட் விலைகள் கீழே விழும். இந்தியாவிலும் வட்டி விகிதம் மேலே போய் கொண்டே இருக்கிறது. தற்போதைய வட்டி விகிதம் 7.25%. ஆனாலும் நம் நாட்டில் ரியல் எஸ்டேட் விலைகள் வானத்தை நோக்கி சென்று கொண்டிருக்கின்றன. இரண்டு வருடங்களுக்கு முன்னால் உள்ள அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட் நிலவரத்தையும் தற்போதைய இந்திய ரியல் எஸ்டேட் நிலவரத்தையும் என்னால் ஒப்பிடாமல் இருக்க முடிய வில்லை. இரண்டுக்கும் பெரிய வித்தியாசம் எதுவும் இல்லை.

ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வது பற்றி அனைத்து பத்திரிகைகளும் “டிப்ஸ்” கொடுத்தன. ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வதன் மூலம் எப்படி மில்லியனராகலாம் என்ற workshops நாடு முழுதும் நடந்தது. 2002-ல் வாங்கிய வீடு 2005-ல் மூன்று மடங்கு மதிப்பு கூடியது. சிலர் தங்கள் வீடுகளுக்கு முத்தம் கொடுத்து விட்டு அலுவலகம் செல்ல ஆரம்பித்தனர். இந்த ரேஞ்சில் விலை ஏறினால் இன்னும் ஐந்து வருடங்களில் ரிடையராகி விடலாம் என்று நிறைய பேர் கனவு கண்டார்கள். இதையெல்லாம் பார்த்து பயந்து போய் பணவீக்கத்தை கட்டுப் படுத்துவதற்காக அமெரிக்க மத்திய வங்கி வட்டி விகிதத்தை மேலே ஏற்றிக் கொண்டே வந்தது… இந்த நீர்க்குமிழி உடையும் வரை.

இதே போன்ற நிலைமை தான் தற்போது இந்தியாவிலும். சென்னை, பெங்களூர், பம்பாய் போன்ற நகரங்களில் வீடு வாங்குவதாக இருந்தால் அமெரிக்க டாலர்களில் தான் சம்பாதிக்க வேண்டும் போல இருக்கின்றது. சென்னையில் 1200 சதுர அடி அபார்ட்மென்ட் 75 லட்சத்துக்கு விற்கிறது. கிட்டத்தட்ட US$167,000. டெக்சாஸ் மாநிலத்தில் உள்ள பெரும் நகரங்களில் இதே விலைக்கு 1200 சதுர அடி வீடு வாங்கலாம். சென்னை தி.நகரில் ஒரு கிரவுண்ட் நிலத்தின் விலை 2.2 கோடி. கலிபோர்னியாவில் Fremont நகரத்தில் இந்த விலைக்கு புதிதாக வீடு கட்டலாம், நிலத்து விலையும் சேர்த்து! அமெரிக்காவில் உள்ள தனி மனித வருமானத்துக்கும் இந்தியாவின் தனி மனித வருமானத்துக்கும் மிக பெரிய இடைவெளி உள்ளது. ஆனால் வீடு விலைகள் மட்டும் எப்படி ஒன்றாக இருக்க முடியும்?! Affordability என்று பார்த்தாலும் இந்த விலைகளுக்கு எந்த அடிப்படையும் கிடையாது. வீட்டை விற்பவர்களின் பேராசையும், அவர்களுக்கு துர்போதனை செய்யும் வீட்டு புரோக்கர்களும் தான் இதற்கு காரணம்.

இது போன்ற விலையேற்றம் அதிக நாட்கள் தாங்காது. விலைகள் எப்போது கீழே விழும் என்று யாராலும் துல்லியமாக சொல்ல முடியாது. ஆனால் இன்னும் ஒரு வருடத்தில் இந்தியாவிலும் ரியல் எஸ்டேட் நீர்க்குமிழி உடையலாம். அப்படி உடையும் போது speculative investment செய்தவர்கள் பெருத்த நஷ்டமடைய போகிறார்கள்.

குறிப்பு: நீங்கள் அமெரிக்காவில் வசிப்பவராக இருந்தால், அமெரிக்காவின் வர்த்தக ரியல் எஸ்டேட் பற்றிய ஆங்கில பதிவும் பயனுள்ளதாக இருக்கும்.

11 comments:

BadNewsIndia said...

Very informative.

The prices in Chennai real-estate are being artificially blown by both the brokers and the 'real-estate magnets'.

PartyA buys a land for 10 lakhs from the broker.
when partyB asks for a land from the same broker, broker talks to partyA and convinces him to re-sell the 10lakhs land for 12 lakhs.

2 lakhs increase in a few months time. PartyB sells to PartyC after a few more months. This frequent re-sell activity causes this artificial bloat.

The investors from abroad has to relax and apply breaks. If they dont slow down eventually they will eat a big loss.

Nadappavai nanmaikke!

But, the locals who are in normal jobs are affected big time.
They have to settle for smaller 500 sqft flats because they cannot afford to play with these 'magnets'.

I feel sorry for them.

Bharathi said...

Thank you for the feedback! For the past few years, I always wonder how non-IT person in Chennai can afford the living cost in the city. Even IT people can't save much with the current living cost. Government has to do something very aggressively to stop the artificial inflation.

Anonymous said...

The prices of flats in places like Velachery,Tiruvanmiyur ,Perungudi are astronomical. They have no real bearing on the facilities and infrastructure available. Recent rains have wreaked havocs in these areas and nothing worthwhile was done by authorities. Only bigtime promoters and local brokers have jacked up the price without matching amenities. Only cost of living has spiralled affecting the common man( Read Non IT employess). A small size apple is Rs 15 and a poor banana is Rs 3in velachery.Any discernible investor would prefer to go to places like T.Nagar ,Adyar or Mylapore to invest Rs 4000 for Sq.ft instead of throwing his hard earned money in lakes of Velachery and Perungudi .
The bubble will burst one day and create a hole in many a pocket.

Bharathi said...

Thanks for the feedback. I completely agree with you. Hopefully this will end sooner than later. We don't want India to follow Hongkong on this subject.

Anonymous said...

What happened in HongKong???
By the way keeping doing your good work. Your blog is really informative.Thanks !!!!
..aadhi

Bharathi said...

Thank you. Same kind of speculation was there in Hongkong in 90s. Fundamental factors -- such as population growth and migration, wage trends, real interest rates and tax structures - did not spark the demand in chennai. Same story in hongkong too. People there thought that quick way to become rich was to buy houses and flip it for a profit.

Hong Kong housing market, saw a increase in prices of 50% from 1995 to 1997, followed by a decrease of 57% from 1997 to 2002. Transaction volumes, too, rose dramatically from 68,000 in 1995 to more than 172,000 in 1997, but fell to 85,000 the following year.

These kind of shakeout damage the local economy and drive speculators to bankruptcy. Sad part is that not only these speculators suffer, they make others suffer too. People lose jobs, money and peace when these bubbles burst.

SP.VR.சுப்பையா said...

நல்ல பதிவு நண்பரே!

Anonymous said...

இந்த சுட்டியையும் படிக்கவும் - குறிப்பாக அதில் உள்ள அட்டவணையயை:

http://money.cnn.com/2006/11/20/real_estate/summer_house_prices_cool/

ஆறுமுகம் said...

எனக்கும் இந்த மாதிரி சந்தேகம் உண்டு.. ஆனால் இது எப்படி முடியப்போகுதுனு பார்க்கலாம்..

சந்தோஷ் aka Santhosh said...

நீங்கள் சொல்வது சரியாக இருக்கலாம் ஆனால் இந்தியாவில் இருப்பது போன்று இடப்பற்றாக்குறை வேறு எந்த நாட்டிலும் இருப்பது மாதிரி தெரியவில்லையே? மக்கள் தொகை மிகவும் அதிகமாக இருப்பதால் தான் இந்த விலையேற்றம் என்று நான் நினைக்கிறேன்.

Bharathi said...

SP.VR., ஜீவா, ஆறுமுகம், சந்தோஷ்: உங்கள் அனைவரது பின்னூட்டங்களுக்கும் நன்றி.

ஜீவா: CNN லிங்குக்கு நன்றி. அந்த செய்தி வந்த பிறகும் கூட விலை இறங்கி கொண்டு தான் இருக்கிறது.

சந்தோஷ்: சான் பிராஸ்கோவிலும் சான் டியாகோவிலும் விலை ஏறும் போதும் நீங்கள் சொல்வது போல அங்கேயும் சொன்னார்கள். "கடற்கரை நகரங்களில் வீடு கட்டுவதற்கு அதிக இடமில்லை, அதனால் விலைகள் குறைய வாய்ப்பே கிடையாது" என்று தீவிரமாக நம்பினார்கள். இப்போது விலை சரிந்து கொண்டே இருக்கிறது.

இவை எல்லாவற்றுக்கும் அடிப்படை - பொருளாதாரம்... Supply Vs Demand விலையை தீர்மானிக்கிறது. ஒரு அளவுக்கு மேல் விலை ஏறினால் யாராலும் வாங்க முடியாது என்ற நிலைமை வரும். அப்போது விலை சரிய துவங்கும்.

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...